深圳楼市：不宜投资，适合新住户
2023-08-15 07:53:33
1、问：我现在有两套房子，中信领航有个双拼121平方的房子，罗湖松泉公寓70平方。罗湖的房子在我爸妈名下，本来是买来博拆迁的，现在不相等了。想换一套自住+学位+升值的房子，我在西乡上班，考虑宝中、南山前海办款，总预算1200万左右，3房到4房。您有什么好的建议？年收入100万，开支大概40万。
(资料图片)
答：中信领航的双拼难搞，虽然深圳今年传了好几次双证合一，但很难说，估计不会合一。目前双拼只有深圳湾，华侨城还有搏的价值，其他片区的双拼流通性太差了，这套双拼能接手的买家基本也是图便宜买来自住的，低价出掉吧。
松泉公寓搏旧改犯了两个错误，第一，片区选择错误，选择一个走下坡路的区域；第二，标的选择错误，搏旧改你要站在开发商的角度考虑问题，开发商要的是利润，松泉公寓容积率很高，未来没有故事可以讲，哪来的动力旧改。
1200左右3-4房重点可以关注后海南，蛇口带育才学位的次新盘，比如雍景湾，海月华庭，后海公馆。宝中片区可以关注西岸观邸，凯旋城，带宝安实验学校，西城上筑，宏发领域，带海天学校。前海重点关注新盘，一湾臻邸，招商领玺三期。
2、问：大师兄好，最近关注了星海名城，阳光棕榈园的大户型，还有坂田的别墅户型，还有福田保税区附近的（上班近，但房子太老，户型不好）。您觉得这几个片区的怎么样？该如何选择？手上现金1000W，第二套房子。还有其它的推荐吗？
答：关注的区域比较分散。星海名城、阳光棕榈园在老前海北边，这一片的特点就是楼龄老，学位一般，所以价格一直被前海南（鼎太，诺德等）压一头。在前海新盘供应充足的情况下，老前海的价格很难上去，所以这一片的升值潜力很一般，适合钱不多的刚改人群，大户型就更不要碰，流通性非常差。
坂田的别墅产品，就是纯粹的享受，当作消费就好了，如果能接受通勤，自己又非常喜欢，也不是不可以买，毕竟房产投资的增值属性在变小，住的舒服开心。这边的别墅购买群体都是坂田本地小老板，部分华为的高管。
保税区更多的是买学位的群体，2018年引入福田外国语南校区，一下就让保税区的房价起飞了。保税区有河套片区的概念，目前也正在由仓储物流转型生物医药等科技产业转型，未来还是稳中向上的，不过不适合你的1000万现金。
1000万现金纯投资，最好的选择就是打新网红盘，二手淘笋香蜜湖、科技园、后海、蛇口、宝中等优质片区的优质盘，二手不笋不买。
3、问：你好，后海海境界您怎么看？我有一套83平的两房，没有贷款了。现在是时候可以卖掉了吗？想到前海区打新，卖掉房子能到手2000万，年收入200万，您能帮忙推荐一下吗？或者考虑深圳湾附近？
答：83平的2房卖了没问题，原因有二：第一，没有贷款，无金融杠杆；第二：深圳湾片区及周边，买大不买小，大户型单价低于小户型单价，最好买4房及以上。
2000万预算，去前海打新，除了前海时代三期的190的户型，其他的盘不建议你去买，前海说到底还是改善片区，跟豪宅不沾边。2000万预算还是放在深圳湾更靠谱，不过四房还得加一点预算，以你的收入来说，再加个500万预算都没问题。稳健型的，买个单证四房。进攻型长周期投资的，买个双证的！
4 、问：大师兄您好，请评价一下万科臻湾悦二期，最近在准备入手，还是想来问问，这里值得入手吗？投资价值如何？
答：万科臻湾悦确实很让人纠结，优缺点都很明显，缺点一：月亮湾大道的噪音，灰尘，货柜车，泥头车等，虽然未来会有妈湾海底隧道把货柜车引流过去，但是月亮湾大道仍然是一条主干道，其他三样少不了。第二，房子东南朝向的直冲月亮湾大道，剩下的就是西北朝向，选哪个都很差。当然万科是懂刚需的，建筑面积114平，套内88平做四房，前海目前已知要开的盘中只有万科臻湾悦和招商湾臻邸这个面积做四房，其他盘都是三房，但是这个面积做四房，房间面积肯定是不大的。还有一个优点，目前这一片的住宅已经连起来了，居住氛围会越来越好！
以上内容来自“买房的大师兄”微信公众号~
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